Недвижимость в Испании. Вопросы оформления купли — продажи

Вся недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Регистре собственности, где есть полная информация о том, кто является владельцем недвижимости, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца.
По законодательству Испании недвижимость может приобретать как резидент, так и не резидент. Право собственности регистрируется в Регистре собственности и на имя владельца оформляется главный официальный документ — Эскритура (Escritura).
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, им назначенное и имеющее от него доверенность, заверенную нотариально. Если владельцев недвижимости несколько, или владелец состоит в браке, то при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев или нотариально заверенная доверенность от них. Это же правило применяется и при покупке.
Процесс покупки:
Когда объекта недвижимости выбран, оформляется договор задатка (Contrato de Arras) , подкрепляемый депозитом до 10% от стоимости объекта. В договоре задатка определяется дата подписания договора купли-продажи. Срок действия договора задатка обычно не превышает 3 месяцев;
В определенный договором задатка срок подписывается контракт купли-продажи, в котором, указываются условия и способы оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости (депозит входит в эту сумму).
После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции NIE (идентификационный номер иностранца), чтобы затем оформить сделку у нотариуса. Если принимаются различные условия оплаты, например, ипотечный кредит, то всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии нотариуса.
Если покупатели состоят в законном браке, то договор купли-продажи оформляется на супругов. Соответственно, номера иностранцев нужно получать на супругов;
Основной документ в сделке купли-продажи Эскритура подготавливается испанским нотариусом и подписывается продавцом объекта недвижимости и покупателем в присутствии государственного испанского нотариуса. При подписании данного документа покупателем выплачивается вся оставшаяся сумма денег. После этого покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и получает ключи от объекта недвижимости и копию Эскритуры.
После совершения сделки купли-продажи объект недвижимости регистрируется в территориальном Регистре собственности, где ему присваивается регистрационный номер, номер записи, места и тома. Процесс регистрации занимает от двух до трех месяцев. После регистации вы получаете на руки оригинал Эсктритуры.
Общие расходы при покупке недвижимости составляют около 12% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты до примерно 14%:
нотариальные расходы — оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости . 0,3…0,5% от стоимости указанной в Эскритуре;
расходы на регистрацию ( Registro ) в Регистре собственности Испании — оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца от 400 до 700 Евро в зависимости от стоимости недвижимости;
от 150 до 500 Евро — расходы на оформление документов ( Gestoria );
открытие ипотечного кредита ( при его необходимости) — 1…1,5%;
страховка недвижимости ( при условии получения ипотечного кредита) — 150…500 евро;
При приобретении новой недвижимости в дополнение к вышеуказанному оплачивается:
налог на добавленную стоимость (сокращённо I.V.A.). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 10%, для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков — 21% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Этот налог оплачивается, только если продавец Юридическое лицо.
При приобретении недвижимости на вторичном рынке оплачиваются следующие налоги:
налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales , составляет 10% от стоимости, заявленной в Эскритуре);
налог Plus Valia . Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости земли на момент её продажи. Этот налог платит владелец недвижимости, то есть продавец. Точную величину налога указывает местная мэрия. Его необходимо оплатить в течение месяца с даты подписания Эскритуры.
В случае когда покупатель нерезидент, сумма налогов и сборов будет удержана нотариусом в момент совершения сделки купли-продажи. После получения из Регистра собственности документов на имя покупателя, будет предоставлены документы подтверждающие уплату всех налогов и сборов.
Для получения ипотеки в любом Испанском банке предоставляются следующие документы:
2НДФЛ на момент запроса;
Налоговая декларация за предыдущий год;
Справка из банка (банков) о движении по счету (счетам) за последние 6 месяцев.